こんにちは！大阪府堺市を拠点に、賃貸物件の原状回復や空室対策リフォームを行っている枦建設株式会社です。
賃貸物件の空室対策を検討する際に、「3点ユニットバスを分離したいけれど、費用が高すぎて手が出ない」「狭いワンルームでもバストイレ別にできるのだろうか」など、疑問や不安を抱えている大家さんや管理会社の方も多いのではないでしょうか？
バストイレ同室は若者に敬遠されがちな設備の代表ですが、実は壁を壊すような大がかりな工事をしなくても、シャワールームへの変更や専用パネルを活用することで、予算やスペースを抑えてセパレート化することが可能です。
この記事では、空室対策を検討しているオーナー様に向けて、3点ユニットバスを分離するリフォームの費用相場から、狭い物件でのアイデア、DIYのリスク、そして家賃アップで投資を回収するための費用対効果までを解説します。
長引く空室にお悩みの大家さんはもちろん、低コストで物件の魅力を高めたい管理会社の担当者様にもわかりやすく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
■分離リフォームの費用
バストイレ同室の3点ユニットバスは空室の大きな原因になりますが、オーナー様にとって一番気になるのはリフォームにかかる費用です。物件の広さや予算に合わせて、どのような分離方法と相場があるのかを把握し、最適なプランを検討しましょう。
・工事費込みの相場
3点ユニットバスを完全に分離して、独立したトイレとお風呂の空間を新設する場合、工事費込みの相場はおよそ70万円から100万円以上になります。
これには、古い設備の撤去、新しい浴槽や便器の設置、そして水回りの配管（水が流れる管）の移動や内装工事が含まれます。お部屋の間取りを変更して新しいスペースを確保する必要があるため、アパートやマンションの構造によっては高額になるケースもあります。
家賃アップでしっかりと投資を回収できるか、費用対効果を見極めることが大切です。
・シャワールームへ変更
費用とスペースを抑える方法として人気なのが、浴槽を撤去してシャワー専用のブース（シャワールーム）とトイレに分けるリフォームです。
若い単身の入居者は「お湯に浸からずシャワーだけで十分」と考える人が多いため、賃貸物件の空室対策として非常に有効です。この方法なら、工事費込みで約40万円から60万円程度が相場となります。省スペースで施工できるため、狭いワンルームの部屋でも無理なくバストイレ別の空間を実現できるメリットがあります。
・仕切りでセパレート化
最も予算を抑えたい場合は、既存の3点ユニットバスをそのまま活用し、浴槽とトイレの間に仕切り（パネルやガラスの扉など）を設置してセパレート風にする方法があります。
これなら大がかりな撤去や排水管を移動する工事が必要なく、約15万円から30万円程度の費用で施工が可能です。シャワーの水はねを防げるため、トイレットペーパーが濡れるといった入居者の不満を解消できます。
トイレ部分を乾いた空間に維持できるため、温水洗浄便座を新設しやすくなり、物件の魅力が大きく向上します。
■DIYや自作は可能か？
リフォーム費用を節約するため、大家さん自身が3点ユニットバスの仕切りをDIYで自作したり、設備を改造したりするケースがあります。しかし、水回りの素人作業には大きな危険が伴います。
・仕切り自作のリスク
ホームセンターで材料を揃え、浴槽とトイレの間に仕切りを自作する大家さんもいます。しかし、ユニットバスの空間は非常に湿気がこもりやすく、換気の空気の流れを計算せずに仕切り板を設置すると、風通しが悪くなります。
その結果、あっという間に天井や壁に大量のカビが発生してしまい、結局はプロの業者に高額な清掃や設備の交換を依頼することになりかねません。
・賃貸の改造は水漏れ注意
水まわりの設備をDIYで改造する最大の危険は、水漏れ事故です。温水洗浄便座を自分で新設しようと配管を素人がいじると、接続部分から水が漏れることがあります。
マンションなどの賃貸物件で水漏れを起こすと、階下の部屋のリビングや洋室を水浸しにしてしまい、高額な賠償問題に発展する可能性があります。水回りには適切な水が流れる傾き（勾配）の知識も必要不可欠なため、施工はプロに任せるべきです。
・安くおしゃれにする技
水回りの危険なDIYを避けて、安く安全に3点ユニットバスの印象を良くする方法もあります。例えば、壁の一面だけに木目調などの浴室専用シートを張る内装リフォームです。
お風呂のユニット全体を新しいものに交換しなくても、壁のデザインが変わるだけでホテルのようなおしゃれな空間に生まれ変わります。また、大きな鏡を設置したり、照明を明るくするだけでも、狭い空間が広く清潔に見え、入居者への強いアピールに繋がります。
■狭い物件の分離アイデア
ワンルームや1Kなどの賃貸物件では、バストイレを別にするための十分な広さを確保できない問題がよく発生します。限られた間取りの中で、お部屋のスペースを大きく削らずに3点ユニットバスを分離する工夫を紹介します。
・トイレを外へ新設する
既存の3点ユニットバスの中から便器だけを撤去して浴室にし、お部屋の別の場所に独立したトイレを新設する方法です。例えば、玄関の近くにある使われていないクローゼットや押入の空間を活用して、トイレの個室に作り替えるケースがよく選ばれます。
これなら、リビングや洋室の生活スペースを狭くすることなく、人気のバストイレ別の間取りを実現できます。ただし、新しいトイレの場所まで水まわりの排水パイプを移動させる必要があるため、床下の空間に水がスムーズに流れる勾配（傾き）を確保できるかどうかの見極めが不可欠です。
・省スペースな分離パネル
トイレを別の場所に移動する広さがない場合、今ある3点ユニットバスと同じサイズのままで分離できる専用の設備へ交換するプランがおすすめです。
浴槽をなくして、シャワースペースとトイレの間に薄い仕切りのパネルを立てるタイプの製品であれば、非常に狭い空間でも独立した水回りを設置できます。シャワーの水がトイレ側に飛び散らないため、入居者にとって快適なセパレート空間になります。
また、水回りの設備をコンパクトにまとめることで、余ったわずかなスペースに室内用の洗濯機置き場を新設できる可能性もあり、賃貸物件としての機能と魅力が一気に高まります。
■空室対策と費用対効果
3点ユニットバスの分離リフォームは、賃貸物件の空室を埋めるための強力な武器になります。しかし、高額な工事費用をかけても、その後の家賃収入でしっかりと回収できなければ投資としては失敗です。費用対効果を高めるための視点が求められます。
・家賃アップで投資回収
バストイレ同室のままでは、周辺の相場よりも家賃を大幅に下げないと入居者が決まらないケースがほとんどです。しかし、分離工事を行ってセパレートタイプの水回りに変更すれば、家賃を5千円から1万円ほど高く設定できる可能性が高まります。
例えば、50万円の費用でシャワールームとトイレに分離するリフォームを行い、家賃を月に8千円アップできた場合、年間で約10万円の増収となり、およそ5年で工事費用を回収できる計算になります。
空室のまま数ヶ月放置して家賃収入がゼロになるリスクを考えれば、適切な予算での分離工事は非常に費用対効果の高い対策と言えます。周辺のアパートやマンションの家賃相場を比較し、回収の見込みを立てることが大切です。
・若者に人気の物件へ
進学や就職で一人暮らしを始める学生や若い社会人の多くは、部屋探しの絶対条件として「バストイレ別」を希望します。
3点ユニットバスは、お風呂に入るとトイレの床や便器まで水しぶきで濡れてしまうことや、友人を部屋に呼びにくいという理由で、若い世代からは強く敬遠されてしまいます。浴槽を撤去してでも、独立したシャワーとトイレの空間を確保することで、こうした若者層のニーズに合致し、入居の決まりやすさが劇的に向上します。
また、トイレが独立していれば温水洗浄便座などの人気の設備も追加しやすくなり、築年数が古い賃貸物件であっても、ライバル物件に負けない魅力的な住まいへと生まれ変わります。
■まとめ
賃貸物件における3点ユニットバスは、若者から敬遠されやすく、空室期間が長引く最大の原因になりがちです。しかし、予算を無視して高額なフルリフォームを行えば、その後の家賃収入で費用を回収できず、不動産投資としては失敗してしまいます。
物件の広さやターゲット層に合わせて、シャワールームへの変更やパネルでの仕切りなど、費用対効果の高い最適なプランを選択することが大切です。また、水回りの設備をDIYで改造することは、階下への水漏れや深刻なカビなどの甚大なトラブルを招く危険があるため、確かな技術を持つプロの業者へ依頼し、安全で確実な施工を行いましょう。
■3点ユニットバスの分離工事は枦建設にお問い合わせください！
大阪府堺市を拠点に、賃貸物件の原状回復や空室対策リフォームを手がける枦建設株式会社では、職人直営ならではの適正価格で、収益アップに直結する3点ユニットバスの分離リフォームをご提案しています。
大手リフォーム会社や下請け業者を通さないため、無駄な中間マージンを徹底的にカットできます。その浮いた予算を活用して、人気の温水洗浄便座やおしゃれな内装クロスなどの設備を追加し、ライバル物件に差をつける魅力的なお部屋を作ることが可能です。
当社は、現場を熟知したプロの職人が直接現地へ伺い、水回りの配管やスペースの状況を的確に判断します。大がかりな間取りの移動が難しい狭いワンルームのアパートでも、省スペースなシャワーブースへの交換や、専用の仕切りパネルを活用したセパレート化など、オーナー様の予算とご希望に寄り添った最適なプランを柔軟に対応いたします。
実際の施工事例でも、コストを抑えながらバストイレ別を実現し、家賃を下げずに満室経営へと改善できたと、多くの大家さんから喜びの声をいただいております。
「今の管理会社から出た見積もりが高すぎる」「うちのマンションでも分離工事ができるか見てほしい」とお悩みのオーナー様は、ぜひお気軽にご相談ください。
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