こんにちは！大阪府堺市を拠点に、職人直営で原状回復工事を行っている枦建設株式会社です。
賃貸経営において、「退去が出るたびに原状回復費用がかさんで利益が残らない」「管理会社の見積もりが高すぎて、どこを削ればいいのかわからない」など、コストに関する悩みを抱えているオーナー様も多いのではないでしょうか？原状回復は避けて通れない工事ですが、工夫次第でその出費を大きく抑えることができます。
実は、工事の品質を落とすことなく、発注の仕組み（中間マージン）を見直すだけで、コストを数十万円単位で削減できる可能性があります。
この記事では、原状回復費用が高騰する原因である「多重下請け構造」の解説から、職人直営店を活用した分離発注のメリット、そして適正価格で工事を行うための業者選びのポイントまでを詳しくご紹介します。賃貸経営の利回りを改善したい大家さんや、コスト削減を検討している管理会社様は、ぜひ参考にしてみてください。
■中間マージンが高騰の主原因
賃貸物件の退去時に発生する原状回復工事。見積書を見て「なぜこんなに高額なのか」と疑問を感じたことはありませんか？実は、工事費用の高騰を招く最大の要因は、材料費や人件費の値上がりではなく、建設業界特有の「見えない手数料」にあるケースがほとんどです。
・管理会社への丸投げは損？
多くのオーナー様は、入居者対応から退去時の精算、そして原状回復工事の発注までを管理会社に一任しています。この「丸投げ」は手間が省ける反面、コスト削減の観点からは大きなデメリットとなります。 なぜなら、管理会社を通して工事を依頼する場合、実際の工事費用に加えて「現場管理費」や「事務手数料」といった名目で、10％〜20％程度の中間マージンが上乗せされることが一般的だからです。
例えば、クロスの張り替えやクリーニングの実費が10万円だったとしても、オーナー様への請求額は12万円、13万円と膨れ上がります。この仕組みを見直し、管理会社を通さずに工事を発注することで、同じ施工内容でも費用を大幅に圧縮できる可能性があります。
・多重下請け構造の仕組み
建設・リフォーム業界には、元請けから下請け、孫請けへと仕事が流れる「多重下請け構造」が存在します。 管理会社がリフォーム業者に依頼し、その業者がさらに別の内装業者に投げ、最終的に現場で作業するのは一人親方の職人…というケースも珍しくありません。この構造の問題点は、業者が間に入るたびに利益（マージン）が抜かれていくことです。
発注者が支払った金額のうち、実際に現場で使われる「施工原価」は半分以下になってしまうこともあります。無駄なコストを削減し、適正価格で工事を行うためには、こうした重層構造を回避し、実際に施工を行う業者へ直接依頼することが最も効果的な解決策となります。
■分離発注と直営店で費用削減
原状回復のコストを劇的に下げる鍵は、これまでの「当たり前」だった発注ルートを見直すことにあります。管理会社やビルオーナーから指定された業者ではなく、自ら施工店を選定し、契約形態を変える工夫をするだけで、品質を維持したまま大幅な経費削減が実現可能です。ここでは、具体的な発注のテクニックについて解説します。
・職人直営店なら3割安くなる
大手のリフォーム会社や管理会社とは異なり、実際に現場で手を動かす職人が経営する「職人直営店」に依頼すれば、中間マージンを完全にカットできます。 これにより、一般的な相場と比較して20〜30％程度の費用削減も決して夢ではありません。
例えば、クロスの張り替えや床の補修など、職人の技術力が仕上がりを左右する工事においては、営業担当者を介さずに直接職人に要望を伝えられるため、伝言ゲームによるミスが減り、スピーディーかつ柔軟な対応が期待できる点も大きなメリットです。
・指定業者を回避する分離発注
オフィスビルや分譲マンションの原状回復では、管理規約によって施工業者が指定されている（いわゆるB工事）ケースがあります。指定業者は競争原理が働かないため、見積もりが割高になりがちです。 しかし、すべての工事を指定業者に依頼しなければならないとは限りません。
共用部に関わる配管や防災設備は指定業者に任せつつ、室内のクロスや床、照明交換といった「専有部分」の内装工事については、オーナー様自身が選定した業者に依頼する「分離発注（C工事）」への変更を管理会社と交渉してみましょう。工事区分を分けるだけで、内装部分のコストを適正価格まで抑えられる可能性があります。
・相見積もりで適正価格を知る
提示された金額が妥当かどうかを判断するためには、必ず複数の業者から見積もりを取る「相見積もり」を行いましょう。 1社だけの見積書では、その単価が高いのか安いのか、項目に無駄が含まれていないかを見抜くのは困難です。
最低でも3社程度から見積もりを取り寄せ、総額だけでなく「平米単価」や「施工範囲」、「諸経費」の内訳を横並びで比較することで、その物件の適正な相場観が掴めるようになります。ただし、極端に安すぎる業者は手抜き工事や追加請求のリスクもあるため、価格の根拠をしっかりと確認し、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。
■オーナー負担を適正化する
原状回復費用を抑えるには、単に工事単価を下げるだけでなく、「誰がどの範囲を費用負担すべきか」というルールを正しく理解し、本来オーナー様が支払う必要のない費用まで負担してしまう事態を防ぐことが重要です。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、貸主（オーナー）と借主（入居者）の負担区分を明確にすることで、無駄な出費と退去時のトラブルを未然に回避しましょう。
・ガイドラインと特約の確認
原則として、経年劣化（時間の経過による自然な劣化）や通常損耗（普通に生活していてできる汚れや傷）の修繕費用は、賃料に含まれていると考えられ、オーナー側の負担となります。一方で、入居者の過失による破損や、掃除を怠ったことによるカビなどは、借主負担で請求可能です。 ここで重要になるのが、賃貸借契約書に記載された「特約」の存在です。
例えば「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担とする」といった特約が、金額や内容を含めて明確に合意されていれば、ガイドラインの原則よりも特約が優先されるケースがあります。契約内容を精査し、有効な特約に基づいた正当な請求を行うことが、オーナー様の実質的な負担軽減に繋がります。
・居住年数と負担割合のルール
入居者に原状回復費用を請求する際、必ず考慮しなければならないのが設備や内装の「経過年数（減価償却）」です。 ガイドラインでは、例えば壁紙（クロス）の耐用年数は6年とされています。つまり、入居者が6年以上住み続けた場合、退去時にクロスが汚れていても、その価値はほぼ1円（残存価値）となり、張り替え費用はオーナー負担となるのが基本です。
しかし、これを知らずに全額を入居者に請求すると、トラブルに発展し、最悪の場合は訴訟費用など余計なコストがかかってしまいます。逆に、まだ3年しか住んでいないのにタバコのヤニで全室張り替えが必要になった場合などは、残存価値の割合に応じてしっかりと借主に費用を請求すべきです。年数と負担割合の計算を正しく行うことが、適正な費用回収への近道です。
■収益改善に繋がる業者選び
原状回復工事は、単なる「修繕」ではなく、次の入居者を決めるための「投資」です。 コストを抑えることはもちろん重要ですが、「安かろう悪かろう」の仕上がりでは、内見時の印象が悪くなり、結果として空室期間が長引いてしまいます。 真のコスト削減とは、無駄な中間マージンを省きつつ、必要な箇所にはしっかりと予算をかけて物件の価値を維持・向上させることです。
・コスト削減で利回りを向上
原状回復費用を適正価格に抑えることができれば、浮いた予算を空室対策に回すことができます。 例えば、管理会社経由で10万円かかっていた工事を、職人直営店に依頼して7万円に抑えたとします。差額の3万円で、人気の「モニター付きインターホン」や「アクセントクロス」を導入すれば、物件の競争力が上がり、家賃を下げずに早期入居が決まる可能性が高まります。
「支出を減らす」ことと「収益性を高める」ことをセットで提案できる施工店をパートナーに選ぶことが、長期的に安定した賃貸経営（利回り向上）を実現するための最短ルートです。
■原状回復・空室対策のコスト削減は枦建設へ
大阪府堺市を拠点とする枦建設は、職人直営の「自社施工」にこだわるリフォーム会社です。 私たちは、管理会社や下請け業者への中間マージンを排除し、オーナー様の利益を最大化する「適正価格」での原状回復工事をご提供します。
「管理会社の見積もりが高くて収支が合わない」「分離発注でコストを下げたい」とお考えのオーナー様、管理会社様。まずは現在の見積書をお手元にご相談ください。現地調査から施工まで、有資格者の職人が責任を持って対応し、無駄なコストを徹底的に削減するプランをご提案いたします。
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